هیئت مدیره ساختمان
با توجه به گسترش شهرنشینی و ایجاد آپارتمان برای محل سکونت و با توجه به تفاوت سلیقه و فرهنگ ساکنین هر آپارتمان ، برای رفع مشکلات ساختمان و رسیدگی به امور روزمره آپارتمان و ایجاد آسایش و رفاه بیشتر ، هر مجتمع مسکونی یا آپارتمانی نیاز به یک مدیر یا هیئت مدیره برای امور ذکر شده دارد. کاری که ظاهری سهل و ممتنع دارد یعنی بر خلاف ظاهر ساده و بدون دردسر ، مسئولیتی سنگین و در بعضی موارد حتی پیچیده بر عهده مدیر ساختمان یا هیئت مدیره مجتمع خواهد بود.
در واقع هر آپارتمان یا ساختمان مسکونی و غیر مسکونی یا مجتمع که بیش ازسه نفر مالک داشته باشد نیاز به فردی دارند که با توجه به مسئولیت های ذکر شده به نام مدیر ساختمان شناخته میشود.
معمولا طی یک جلسه با حضور تمام اعضای ساختمان یک یا چند نفر بسته به نیازاز بین ساکنین به عنوان مدیر یا هیئت مدیره ساختمان و معمولا برای مدت یکسال انتخاب میشوند.
برای مجتمع های بزرگ تعداد بیشتری از افراد به عنوان هیئت مدیره انتخاب میشوند که حداقل سه نفر و به صورت عدد فرد خواهد بود.
مجمع عمومی ساختمان :
مجمع عمومی جلسه‌ای است که تمامی مالکین یا ساکنین ساختمان در آن حضور داشته و تصمیمات مربوط به ساختمان را با اکثریت آراء به تصویب می‌رسانند.
پس از ارسال دعوت نامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی، ممکن است همه آنان امکان حضور در جلسه مجمع (اعم از عادی یا فوق‌العاده) نداشته باشند. در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم، رسمیت پیدا کند، تصمیمات آن‌ها برای همه ازجمله مالکین غائب نیز لازم به اجراست.
در زمان برگزاری جلسه مجمع عمومی در ساختمان های بزرگ ، مالک هر واحد باید در جلسه حضور داشته و یا طبق وکالتنامه شخص دیگری را به جای خود معرفی کند و طبق قانون کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت‌جلسه نوشته شده و توسط مدیریت مجتمع مسکونی یا اعضای هیئت مدیره نگهداری شود،چون مفاد آن‌ها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین، مدیران، اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری است.
انتخاب هیات مدیره مجتمع مسکونی
یکی از تصمیمات مجمع عمومی انتخاب مدیر یا هیئت مدیره است که میتواند از مالکین یا ساکنین ساختمان باشد ولی
طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان این اختیار را دارد که از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان به‌عنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده کند.
وظایف مدیر یا هیئت مدیره ساختمان چیست؟
مدیریت مجتمع مسکونی مسئول حفظ ساختمان و رسیدگی به امور جاری آن است. رسیدگی به ساختمان، مجموعه کارهایی است که به منظور افزایش عمر و بقای ساختمان انجام میشود. در غیر این صورت، با گذشت زمان، ساختمان سریع‌تر فرسوده خواهد شد. ساختمان فرسوده نیز خطرات جانی و مالی زیادی برای ساکنین خود ایجاد می‌کند.در واقع تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند: نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و.. مربوط به آن است.
از مسائل مهم یک ساختمان، بیمه ساختمان است و در راستای وظایف مدیر یا مدیران باید بیمه های مختلف مورد نیاز ساختمان تهیه گردند.
هزینه‌های ساختمان یا مجتمع مسکونی
طبق قانون هزینه هایی که مرتبط با مساحت زیر بنای اختصاصی هر واحد است نسبت به متراژ اخذ میگردد مثل آب، گاز، عایقکاری پشت بام و هزینه های مشابه ، اما هزینه هایی مثل نگهبان، سرایدار ، آسانسور ، تاسیسات و موارد مشابه به طور مساوی یا به نسبت تعداد استفاده کنندگان تقسیم میشود. ولی اگر در جلسه مجمع عمومی یا با توافق ساکنین به گونه دیگری توافق شود ، آن توافق قابل اجراست و مالک یا مستاجران مسئول پرداخت سهم تعیین شده واحد خود هستند.
عدم پرداخت سهم هزینه های ساختمان توسط مالک یا ساکن :
پیگیری بابت پرداخت بدهی معوقه ساکنین از مهمترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است و چنانچه مالک یا ساکن واحد از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان امتناع کند ، هیئت مدیره از طریق اظهارنامه رسمی باید به فرد بدهکار اطلاع رسانی نماید.
توجه کنید که نصب در تابلوی اعلانات یا تماس تلفنی یا گفتگوی شفاهی یا ارسال نامه معمولی در مراجع قضایی قابل اثبات نیست بنابراین ارسال اظهارنامه رسمی در این خصوص مهم است.
طبق قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیریت مجتمع‌های مسکونی یا هیئت‌مدیره می‌توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع ، آب گرم (نه آب سرد) ، برق، گاز و …) به ایشان خودداری کنند.
پس از ارسال اظهارنامه هم اگر وصول مطالبات میسر نگردد ، مدیر ساختمان با مراجعه به اداره ثبت میتواند بابت ریز بدهی های درج شده در اظهارنامه رسمی ، اجرائیه دریافت و بعد از ابلاغ ، مراحل توقیف اموال مالک یا ساکن واحد بدهکار در ساختمان صورت گرفته و از این محل مطالبات ساختمان وصول میگردد.
طبق قانون در هنگام تنظیم سند نقل و انتقال و ... دفترخانه اسناد رسمی ، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های جاری ساختمان را مطالبه خواهد کرد.
وظیفه مدیر ساختمان در بازسازی ساختمان فرسوده:
اگر بنا به تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و بدلیل فرسودگی امکان ایجاد ضرر مالی یا جانی برای افراد از طرف ساختمان وجود داشته باشد ، بعد از تصویب مجمع عمومی ساختمان هیئت مدیره به نمایندگی از مالکین اقدامات لازم را انجام خواهد داد و در صورتیکه پس از تصویب مجمع عمومی تعدای از مالکین حاضر به تخلیه واحد خود جهت بازسازی نباشند هیئت مدیره ساختمان پس از تعیین مکان مناسب جهت اسکان توسط بقیه مالکین، میتواند با مراجعه به مراجع قضایی حکم تخلیه واحد مربوطه را دریافت کند.